Ejecución de acuerdos en las juntas de propietarios

Ejecución de acuerdos en las juntas de propietarios

Los pactos o acuerdos de la Junta de Vecinos nacen de los planteamientos que se efectúan en las Comunidades de vecinos propietarios y de las necesidades de actuar sobre unos estatutos, reglas de convivencia, obras o bien servicios precisos para el mantenimiento de la Comunidad.

Los pactos en Junta de Vecinos, están sujetos a los quorum precisos conforme la LPH y estos se resolverán bien por mayoría simple, cualificada o bien unanimidad. vea aquí nuestro post sobre nuestro Administrador de Fincas Sanchinarro

Como señala el artículo dieciocho de la LPH, existe la posibilidad de impugnar los pactos cuando estos sea contrarios a la ley, o bien a los estatutos de la comunidad de dueños, cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la comunidad o bien supongan un grave prejuicio para algún dueño que no tenga obligación jurídica de aguantarlo.

 Una vez adoptado un pacto, se debe hacer, con independencia de que este pueda ser impugnado. La ejecución del pacto es el único sistema en el régimen de la propiedad horizontal para eludir una paralización de las actuaciones de la Comunidad.

Reseñar respecto a la ejecución de pactos, que el artículo ciento noventa y tres de la LPH afirma en su punto 3º textualmente lo siguiente:

3. El acta deberá cerrarse con las firmas del Presidente y del Secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario

Solo se va a poder eludir arrancar la ejecución de un pacto con una suspensión cautelar. Esta solicitud habrá de estar fundada y va a deber hacerse llegar al juez el posible perjuicio irreparable que pudiese causar al dueño o bien al propio inmueble la ejecutividad del pacto. Hay que pedirlo al juez con rigor y con fundamento jurídico. La suspensión cautelar está prevista en el artículo dieciocho.4 de la LPH, que afirma textualmente lo siguiente:

“4. La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el Juez así lo disponga, con carácter cautelar, a solicitud de la demandante oída la comunidad de propietarios.”

La suspensión cautelar asimismo está prevista en el artículo siete mil doscientos sesenta y dos y setenta y 2 mil setecientos once de la ley de Enjuiciamiento Civil que afirma textualmente los siguiente

726.2. Con el carácter temporal, provisional, condicionado y susceptible de modificación y alzamiento previsto en esta Ley para las medidas cautelares, el tribunal podrá acordar como tales las que consistan en órdenes y prohibiciones de contenido similar a lo que se pretenda en el proceso, sin prejuzgar la sentencia que en definitiva se dicte.

727.11 Aquellas otras medidas que, para la protección de ciertos derechos, prevean expresamente las leyes, o que se estimen necesarias para asegurar la efectividad de la tutela judicial que pudiere otorgarse en la sentencia estimatoria que recayere en el juicio.

Afirma la jurisprudencia que los pactos se amoldarán en la Junta y van a ser válidos incluso aun faltando la firma en el acta del Presidente o bien del Secretario. Deja clarísimo que los pactos no pueden estar supeditados a la firma de alguno de ellos pues esto supondría el posible veto de estos 2 cuando lo que se ha votado no sea del interés del Presidente o bien del Secretario. La firma de uno de los 2 no es indispensable, toda vez que como es lógico se pueda acreditar la toma de resoluciones por la mayor parte de la Junta. No debemos olvidarnos lo que afirma el artículo tres.1 del Código Civil :

“1. Las normas se interpretarán según el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquellas.”

Si ciertos 2, Presidente o bien Secretario, no firmase el acta, va a poder hacerlo el otro, señalando falta la rúbrica del que se niega, por desunión con los posibles pactos.

Si el acta no se avisa a los dueños por el hecho de que exista un retraso en la entrega del mismo por el hecho de que exista una posible mala pretensión del Presidente o bien Secretario, no por este motivo los pactos no van a ser ejecutivos, estos van a ser válidos desde el instante en que se adopten.

Si se adoptasen los pactos en la Junta y el Presidente no los pusiese en marcha, los dueños van a deber recordárselo al Presidente, si este no hace caso, o se plantea un nueva convocatoria mas en un caso así con el veinticinco por ciento de los dueños como nos lo señala el art. ciento sesenta y uno de la LPH. o un dueño puede ir a un juicio declarativo ordinario contra la comunidad para conseguir una sentencia que sea conveniente al pacto de la Junta.

Si un pacto no se cumple en un plazo de tiempo prudencial o bien al plazo que se haya establecido en la propia Junta, se va a poder demandar responsabilidades civiles e inclusive penales a los miembros de la Junta de Gobierno, si se prueba que hay una negligencia y unos daños y perjuicios a la Comunidad o bien a la residencia de alguno/os de los dueños.

Ciertas cuestiones que pueden resultar interesantes en la ejecución de pactos y que nos viene bien recordarlas:

Un dueño no puede negarse a la ejecución de un pacto que se había adoptado con su voto a favor, si bien haya pasado tiempo (un año, por poner un ejemplo) y el pacto no se haya puesto en marcha.

Por muchas irregularidades que pudiese existir en una convocatoria y en la propia celebración de la Junta, los posibles dueños disidentes, no pueden dejar de cumplir los pactos, si lo quisiesen hacer deberían impugnar judicialmente el pacto y como hemos comentado previamente pedir la suspensión cautelar siguiente los trámites que nos dicta los artículos de la Ley de Enjuiciamiento Civil.  En la prescripción de pactos ha que tomar en consideración lo que afirma el artículo cinco de la LPH con relación a terceros dueños. Este apartado afirma textualmente lo siguiente:

“El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.”

Si se ha llegado a un pacto por la parte de la Junta de la Comunidad, si no se anota en el registro de la propiedad, los posibles cambios no afectan al nuevo dueño que adquiera una residencia con posterioridad al pacto.

Si la Junta toma un pacto de hacer una instalación o bien una obra y ni el Presidente precedente, ni el presente hacen nada a este respecto, un dueño puede asistir al Juzgado, a través de un proceso ordinario previsto en el artículo 249.1.8º de la LEC que afirma textualmente lo siguiente:

Art. 249.1.8 

“Se decidirán en el juicio ordinario, cualquiera que sea su cuantía: 8.º Cuando se ejerciten las acciones que otorga a las Juntas de Propietarios y a éstos la Ley de Propiedad Horizontal, siempre que no versen exclusivamente sobre reclamaciones de cantidad, en cuyo caso se tramitarán por el procedimiento que corresponda.”

 Se demandará a la Comunidad con la demanda de que el pacto se debe cumplir.

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