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Guía de la Ley de Propiedad Horizontal: lo que debes saber

Guía de la Ley de Propiedad Horizontal: derechos y obligaciones del buen vecino

Titulares del tipo “Condenado a abandonar su vivienda tres años por conflictivo”, “que armas legales tengo para impedir que los pisos turísticos nos amarguen la vida” no hacen más que demostrar que en ocasiones la convivencia entre los vecinos de una comunidad no es sencilla del todo, de ahí la importancia que puede llegar a tener la LPH (Ley de Propiedad Horizontal) a que es el marco legal que nos va a ayudar a solucionar muchos de las situaciones y conflictos que surgen en las comunidades de propietarios.

Para simplificar las cosas y que puedas entender por encima esta ley sin la necesidad de tener que leerla. Hemos creado esta pequeña guía reducida.

Nadie duda de la importancia de esta ley, pero ¿sigue cumpliendo a día de hoy los objetivos para la que se redactó? Su aprobación tuvo lugar el 21 de julio de 1960, así que este año 2020 cumplirá 60 años. En estas seis décadas como sabrás los cambios tanto sociales como tecnológicos es España han sido muy profundos y las comunidades de vecinos también han cambiado en este tiempo, ahora existen grandes mancomunidades con enormes instalaciones dedicadas al deporte y al ocio, también han surgido el fenómeno delos pisos turísticos, el mercado del alquiler ha ido ganando terreno poco a poco.

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La verdad es que pese a ciertas modificaciones como la del año 1999, ninguna de ellas ha logrado solucionar por completo los problemas a los que se enfrentan los administradores de fincas, algunos de estos problemas tienes origen en demandas sociales como  por ejemplo el tema de los accesos para minusválidos,  entre otros muchos. Por este motivo, se ha solicitado una revisión de la ley, pero mientras tanto vamos a intentar ver sus puntos más importantes:

¿Que regulará exactamente la ley y cuál es su ámbito aplicación?

La ley de propiedad horizontal es una ley singular ya que en ella se juntan dos derechos diferentes de propiedad, por un lado el propietario de la vivienda tiene unos exclusivo sobre su propiedad Y por otro lado, comparte propiedad es decir es copropietario de diferentes espacios estaciones que forma las zonas comunes Y qué tiene que compartir con el resto de los vecinos, hablamos del portal, el jardín, la piscina, el ascensor o la caldera si hubiese calefacción central.

Por consiguiente la ley de propiedad horizontal establece un marco común para que exista una buena convivencia y entendimiento en las comunidades de vecinos,  esto no se reduce sólo los edificios con viviendas,  Sino también a los que contienen garajes,  locales comerciales O incluso naves industriales.

Este marco, tiene un carácter flexible, siempre que no vaya contra la ley, por ejemplo,  la comunidad podrá prohibir reuniones en una zona Y a una determinada hora, pero nunca podrá sancionar por este hecho.

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¿Cuáles son las obligaciones de los propietarios?

La primera de las obligaciones de los propietarios es el respeto a las instalaciones de la comunidad y la de procurar una adecuada conservación tanto la propia vivienda como en las zonas comunes. Uno de los conflictos más habituales es la negativa del propietario a la hora de facilitar el acceso a su casa o a su local para realizar obras en zonas comunes del edificio.

Lógicamente, como no, también es una obligación hacer frente a las cuotas de la comunidad, en función de la cuota de participación y si fuese el caso al fondeo de reserva. El propietario también tiene que facilitar al administrador o al secretario de la junta dónde se le puede localizar, así como informar siempre si ha va a haber un cambio de titular por ejemplo si se vende un local o una vivienda.

Si entramos en el ámbito de la convivencia vecinal tenemos que destacar el tema de las actividades molestas, nocivas, peligrosas, insalubres o ilícitas. La cantidad de supuestos  a los que nos enfrentamos cuando hablamos de perturbación en el ámbito vecinal es casi infinita. Vecinos ruidosos, perros que ladran demasiado, y casos menos comunes pero que también existen como pueden ser la fabricación o venta de sustancias estupefacientes en alguna de las viviendas.

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¿Cuáles son los órganos de gobierno en una comunidad de propietarios?

En el artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal se establecen los cuatro órganos de gobiernos de las comunidades de propietarios, que son el Administrador, el secretario, el presidente y el vicepresidente. Esta estructura puede ser ampliada si la comunidad lo considera necesario pero nunca se podrán modificar las obligaciones legales de cada una.

La figura del vicepresidente no es obligatoria por ley, pero es conveniente que exista para que realice las labores del presidente cuando este se tenga que ausentar. Además, estos dos cargos, obligatoriamente tienen que ser desempeñados por propietarios de alguno de los inmuebles del edificio, esto que parece tan sencillo de entender, en ocasiones no se cumple, ya que se puede dar la situación, por ejemplo de que un presidente delegue ciertas funciones en un hijo. A no ser que los estatutos de la comunidad digan otra cosa, estos cargos se ocuparán por el espacio de una año.

El presidente siempre debería estar convenientemente asesorado por el Administrador de la finca, pero tiene funciones que solo él las puede hacer, serían estas 7:

  • Presidir las juntas y previamente haberlas convocado
  • Firmar personalmente las actas de las juntas ordinarias y extraordinarias
  • Solicitar a lo propietarios los pagos de la comunidad
  • Firmar las certificaciones de que la comunidad está al corriente de los pagos
  • Ordenar la realización de obras y trabajos que sean necesarios
  • Supervisar y controlar los trabajos de obra que afecten a los elementos y zonas comunes
  • En caso de actividades molestas de los vecinos, requerir su cese

La junta ordinaria y la junta extraordinaria

El máximo órgano de decisión de la comunidad es la La junta de propietarios o la junta ordinaria. Poe ley debe celebrarse al menos una vez al año y la convoca el presidente al menos con 6 días de antelación. Las principales funciones dela la junta ordinaria son:

  • Nombramiento y cese de los cargos que forman la junta de gobierno
  • Aprobación del plan de gastos e ingresos de la comunidad y de las cuentas anuales
  • Aprobación de los presupuestos y de la ejecución de las obras o reformas de reparación
  • Aprobación o reforma de los estatutos de la comunidad y determinación de las normas llamadas de régimen interno
  • Decidir y conocer en los otros asuntos que sean de interés general

Con respecto a las junta extraordinarias, estas pueden celebrarse las veces que el presidente considere necesario, pero siempre habrá que cumplir los plazos de notificación a los propietarios.

Como hemos dicho anteriormente tanto la junta ordinaria como la extraordinaria las convoca el presidente de la comunidad, pero si este se negase a hacerlo, el 25% de las cuotas de participación o propietarios pueden hacerlo en su lugar.

El derecho a la impugnación

Un propietario tiene tres meses para impugnar por vía judicial un acuerdo si piensa que va en contra de la ley o de un año si cree que el acuerdo va en contra de los estatutos de la comunidad. Puede hacer esto asistiese o no a la junta correspondiente en la que se alcanzó el acuerdo, eso sí , para hacerlo necesitará tanto de abogado como de procurador.

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Las funciones del administrador de fincas

El artículo número 20 de la Ley de Propiedad horizontal hace referencia a la figura del administrador de fincas y sus funciones, básicamente su responsabilidad se puede resumir en seis áreas que son :

  • Procurar y asegurar el buen funcionamiento de la comunidad, los servicios básicos y las instalaciones.
  • Preparación y sometimiento a la junta de propietarios del plan de gastos anual
  • Responsabilizarse del mantenimiento y conservación del edificio y sus viviendas y locales.
  • Ejecución los acuerdos logrados en la junta en materia de obras reformas y efectuar tanto los pagos como los cobros
  • Actuar, en caso de que corresponda, como secretario de la junta.
  • Custodia de toda la documentación de la comunidad de propietarios .
  • Todas las atribuciones que la junta le haya conferido.

El Colegio de Administradores de Fincas de Madrid cree que estás funciones limitan mucho la función del administrador, ya que no incorpora muchas de las que han surgido en los últimos tiempos, como la coordinación de riesgos laborales, la ley de protección de datos, tampoco inspecciones de garajes (que con el tiempo tendrán dispositivos de cargas para coches eléctricos) o las útiles notificaciones telemáticas entre la comunidad de propietarios y las administraciones públicas.

En el siguiente artículo podrás ver las últimas modificaciones de la Ley de Propiedad Horizontal

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