tipos de acuerdos en una comunidad de propietarios

Guía para entender los tipos de acuerdos en una comunidad de propietarios

Los administradores de fincas, en la actualidad están reclamando una Ley de Propiedad Horizontal que sea menos ambigua a la actual, ya que opinan que en ocasiones esta ley no es todo lo clara que debería ser, originando discrepancias entre la doctrina que se traduce en una cierta inseguridad jurídica.

Ser buen vecino es importante, pero también es necesario asistir a las juntas de propietarios, ya que en ellas es donde los propietarios llegan a los acuerdos que van a afectar al correcto funcionamiento del edificio. Estos Acuerdos requieren un determinado quórum de los propietarios de la comunidad para después poder ser aprobados.

Pero a veces es relativamente difícil lograr el acuerdo en las juntas de vecinos. Normalmente, la mayor parte de las diferencias vienen del tema de los gastos de la comunidad, sobre todo cuando nos encontramos ante gastos que uno o varios de los propietarios no tienen necesidad real de usar, por ejemplo, al propietario de un local no le interesa el estado del portal del edificio, o a una persona que vive en el bajo e o en el primero, no ve importante el gasto del ascensor.

Las molestas obras en las zonas comunes o el uso que los diferentes vecinos hacen de estas zonas también pueden ser motivo de discusiones en las juntas de vecinos.

Aunque lo más normal es que las decisiones más comunes requieran una mayoría simple para su acuerdo, es decir el 50% más 1, o también de las las tres quintas partes de los propietarios de la comunidad, también nos vamos a encontrar con acuerdos que requieran unanimidad o incluso algunos que simplemente requieran de una notificación sin la necesidad de llegar a ningún acuerdo ni votación.

Vamos a poner ejemplos de las necesidades que cada acuerdo para que sea todo mucho más gráfico.

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Decisiones que no requieren acuerdo

Con los años, la conocida Ley de Propiedad Horizontal o LPH ha ido haciendo el régimen de acuerdos más flexible, por eso hay decisiones que pueden ser más o menos polémicas dentro de una comunidad que no necesitan ni siquiera la votación en junta.

Vamos a poner un ejemplo muy típico, el tema de la instalación de un ascensor, si un propietario lo requiere, ya sea por que un vecino tiene una discapacidad, se presten servicios de voluntariado, o hayan personas de más de setenta años, no necesita ningún tipo de acuerdo, eso si la condición indispensable es que el importe que se va a repercutir al año, una vez que hemos descontados las subvención que se vaya a recibir, no puede exceder 12 mensualidades de la cuota de la comunidad.

Otro ejemplo para el que no se necesita votación es la instalación de un punto de carga en nuestra plaza de garaje para un coche o moto eléctrica, si el usuario asume el coste, no es necesario ningún tipo de aprobación, simplemente el propietario se lo debe comunicar a la comunidad de vecinos.

Y, por último, lógicamente, está todas la actuaciones llamadas urgentes, como por ejemplo obras de mantenimiento que no se puedan posponer, como por ejemplo arreglar una cornisa que tenga riesgo de desprendimiento,

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Acuerdos que requieren unanimidad

Este tipo de acuerdos se refiere a cambios o modificaciones en los estatutos de la comunidad, también para el título constitutivo y sus reglas.

Por ejemplo, requeriría unanimidad, el cambio de las cuotas mensuales, la venta de un elemento común como la vivienda del conserje, un cambio en en la manera de reparto del gasto…Es decir, cambios que afecten sustancialmente ala comunidad de propietarios.

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Acuerdos que requieran la tres quintas partes

Para , por ejemplo, suspender ciertos servicios de la comunidad como el servicio de portería o conserjería, de ascensor, y otros servicios de interés general, es necesarios la aprobación en junta por al menos tres quintas partes de los propietarios.

Otro ejemplo podría ser arrendar un elemento común que no tenga un uso específico en el edificio, puede ser la instalación de una antena en el tejado, una lona publicitaria en la fachada. Todas estas decisiones, necesitan de estas tres quintos, pero también el consentimiento del propietario al que afecte el acuerdo directamente si fuese el caso.

Otros casos que requieres este tipo de acuerdos son por ejemplo la agrupación o división de viviendas o locales comerciales, los cerramientos de terrazas, las instalaciones de bombas de frío o calor, construir una piscina o una pista de juegos, padel o tenis. Entre otros.

El tema de los pisos turísticos también necesitan este tipo de cuotas en las votaciones.

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Acuerdos que requieren un tercio de los propietarios

En este tipo de acuerdos, vamos a hablar de la colocación de placas solares fotovoltaicas, sustitución de la caldera por una de biomasa, o la instalación de suministros energéticos de la comunidad. Para todos estos casos, bastará con la aprobación de un tercio de los propietarios.

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Acuerdos por Mayoría simple

Prácticamente todos los acuerdos de los que no hemos hablado en los puntos anteriores La mencionada Ley de Propiedad Horizontal, nos dice que los actos de administración de la comunidad  necesitan una mayoría simple para su validez.

Como ejemplos, podemos decir casos como una derrama, la aprobación de las cuentas, inicio de una proceso judicial por parte de la comunidad de vecinos como puede ser emprender acciones legales contra morosos, cambiar de categoría al personal contratado por la comunidad…..

Por último, debemos señalar que los propietarios tienen un plazo de 30 días desde que se les notificaron los acuerdos para mostrar sus discrepancias a alguna decisión tomada por la comunidad. Si pasados esos 30 días no se recibe nada, se presupone que todos los propietarios están de acuerdo con la decisión o los acuerdos a los que se han llegado.

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